Инвестиции в строительство
  инвестиции.jpg

На сегодняшний день человеку, который хочет улучшить свои жилищные условия, предлагаются различные варианты осуществления своего желания. В том числе и набирающая за последние годы силу система инвестирования в строительство жилья.

Существует разница в приобретении квартиры на основании лизинговых правоотношений и инвестировании собственных средств в строительство. В первом случае предприятие или организация приобретает на свое имя у третьего лица уже существующую квартиру, после чего с гражданином заключается договор аренды с правом выкупа. В случае же инвестирования денежных средств в строительство жилья жилой дом как конструкция еще не существует либо строительная компания не завершила постройку здания.

На сегодняшний день пока не существует специального закона, отдельно регламентирующего порядок инвестирования физическими и юридическими лицами собственных или заемных средств в строительство жилых помещений и приобретение на них права собственности. Базой правового регулирования данных правоотношений являются три нормативных акта: Постановление Правительства от 6 октября 1995 г. N 676 "О государственных и частных инвестициях в строительство незавершенных жилых домов", Закон от 10 марта 1993 г. N 1324-XII "О приватизации жилищного фонда" и Гражданский кодекс РМ.

Таким образом, инвестиции следует разделить на вложенные в строительство незавершенных домов; вложенные в строительство зданий, которые полностью производятся за счет заемных и инвестиционных средств (земельный участок под строительство выдается на имя подрядчика).

В первом случае физическое или юридическое лицо как инвестор должно убедиться, что предприятие/организация (подрядчик), с которым заключается договор об инвестировании частных средств в строительство жилого помещения, обеспечивает в будущем выдачу всех необходимых документов, для регистрации права собственности на недвижимое имущество в кадастровых органах.

На основании указанного Постановления Правительства таковыми документами служат:
  • Акт передачи квартир инвесторам, акт приемки в эксплуатацию объекта, утвержденный компетентным органом, решение органа местного публичного управления.
  • Во втором случае, согласно Закону "О приватизации" полностью оплаченные квартиры в домах, построенных за счет привлечения частных инвестиций в соответствии с договором об инвестировании, признаются частной собственностью, и их владельцам выдается удостоверение на право собственности.
Отдельно необходимо остановиться на случаях, когда здание сдается в эксплуатацию и право собственности регистрируется на имя подрядчика (ведущего строительство объекта). В этом случае последний, обладая правом собственности на здание, может произвести отчуждение данного права инвестору на основании предусмотренного Гражданским кодексом договора купли-продажи.

В любом случае регистрация права собственности должна производиться на основании правоустанавливающих документов, составленных и выданных в соответствии с действующим законодательством. Согласно указанным выше нормативным актам правоустанавливающими документами могут быть:
  • решение органа местного публичного управления, акт передачи квартир инвесторам и утвержденный компетентным органом акт приемки в эксплуатацию объекта;
  • удостоверение на право собственности, выданное компетентным органом;
  • договор купли-продажи недвижимого имущества.
Инвестору следует затребовать у подрядчика информацию о порядке передачи права собственности на приобретаемое жилье. Также, если некоторые граждане уже выплатили полностью причитающиеся суммы, согласно договору, заключенному с данным подрядчиком, по возможности желательно проанализировать имеющиеся правоустанавливающие документы.

В современных условиях инвестор не является членом организации, производящей постройку здания, и основой правоотношений между данной организацией и инвестором являются договорные отношения, а не уставные.

Вместе с тем необходимо отметить, что на сегодняшний день отсутствие единого законодательного акта и правоприменительной практики в этой области породило множество нарушений, затрагивающих в основном инвестора - лицо, вкладывающее свои деньги в строительство жилья.

В последнее время участились случаи, когда при отчуждении квартиры, построенной за счет частных инвестиций, в качестве правоустанавливающих документов гражданами представляется только договор инвестиции в строительство, заключенный с подрядчиком, и акт приемки-передачи квартиры, подписанный тем же подрядчиком и инвестором. Оба указанных документа зарегистрированы в территориальном кадастровом органе.

При этом некоторые договоры об инвестиции, в разделе/пункте перехода права собственности на приобретаемую квартиру, содержат отсылочную норму на действующее законодательство, которое фактически не исполняется. Иные договоры предусматривали, что право собственности возникает с момента выдачи компетентным государственным органом свидетельства о праве собственности, но вместо этого свидетельства выдавались строительной организацией - подрядчиком, с которой был заключен инвестиционный договор. Также, в случаях, когда подрядчик сдал дом в эксплуатацию и зарегистрировал право собственности в кадастровом органе на свое имя, не был составлен договор отчуждения недвижимого имущества, посредством которого возможно передать право собственности инвестору.


Финансовые услуги

  • Обеспечение финансовой деятельности компаний,
  • оказание услуг в оценке структуры капитала,
  • проведение финансовых консультаций в сфере размещения акций компаний,
  • консультации клиентам по ведению бухгалтерского учёта в строительном бизнесе.